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盤源資訊

「細」不可擋 2015年07月31日

作者: Louis Cheung


現在,香港股市表現節節下跌,很多投資者都會把焦點放回樓市上,因為香港房屋需求始終非常之大,就算樓價下跌,相信也是不會跌至離題萬丈,所以令人感到較為穏陣。但因政府近年的加辣措施,再加上零售市場轉吹淡風,大碼物業的成交依然繼續萎縮。真正的樓市焦點,已經逐漸轉向細碼物業市場,而且因為細碼物業的印花稅較少,所以成交數目一直一浪接一浪,樓價亦明顯地錄得顯著上升。再者,在市場缺少了外地豪客和投資者之下,首次上車置業自住的港人買家自然變成了物業市場的主角。其實首次上車,一般都不會選擇大單位的,最有力的證據正正就是最近大熱的「喜字系列」

房協旗下的「喜字系列」最近可謂勢不可擋,「喜字派」的所有樓盤,都均受到熱烈追捧,除了日前開售即刻全數沽清的350個長沙灣喜薈單位外,「喜字派」的最後一個項目: 喜漾,亦會食住個勢於下月開售,到時發展商將會提供兩個無改動的2房戶及3房戶示範單位,給予市民參觀。這除了顯示目前細碼物業相當受市場歡迎外,房協樓盤定價比外界便宜的印象,也是令其暢銷的原因之一。

不過細價樓升不停,到底是好是壞呢? 很多人都會認為這是一個壞影響,因為他們擔心此類物業買家的實力比較簿弱,恐怕將來一旦市況逆轉會,便會產生危機。不過,筆者認為,其實只要大家細心地研究一下市場情況,就會發現細價樓其實只是在追落後,因為現在大碼物業的呎價往往是以兩三萬元起錶的、有的平方呎價更加高達四萬至五萬元,相反,宏觀今天細價樓的呎價,就算升得再多,也只不過是一萬元一平方呎左右,相信要超過兩萬元更加是遙遙無期。而且,筆者相信,將來不論是政府還是地產商,均會大量開發細碼物業以迎合市場需要,在供應愈來愈充足的情況下,細價樓的升幅亦會自自然然會受到供給需求的控制。

最後,除了細價樓能夠引證市況最近的確是以「細」為先外,若果有留意新聞,就會發現全層商廈分拆、鋪位分間成迷你鋪、工廈進行劏場等等的消息經常不絕於耳,而且反應均十分熱烈。熱烈到細小如車位,也被加入至沽售行列,早前就有富商罕有地賣出3個停車場,合共約有400個車位,套現約4億元左右。如果分拆來計算,接貨者差不多是以每個逾90萬的價錢購入,若果將來是分拆出售,日後定價最少要120萬至150萬方算合理。想不到在供應甚為充裕的新界區,今天一個車位也要一百多萬元。你說是否愈細愈當道呢? 筆者認為,各類細碼物業受市場歡迎的景象,是仍然會維持一段長時間的。



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