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投資地産心得 2016年09月21日

根據筆者和筆者身邊一些有投資地產經驗總括而言,想要在投産地産獲利,首先你要清楚了解物業現有價和未來增值,無論何時,只要了解物業本身的價值和推測得到日後的升值潛力,就能隨時隨地進行地産投資,並且從中獲得一筆可觀的收益。

筆者友人在早前曾經與大摩夥拍投資不少核心地段的商業大厦,而最近市場上就多了不少獨立投資人士投資市區商場和甲級、乙級等的商業大厦,他們的投資地産都會進行增值計算並沽售獲利。例子有在二零一二年時候,有人以五點一五億港元向蔡志明購入荃灣豪華廣場,後來斥資四千五百萬港元進行翻新,其後將荃灣豪華廣場改名為「百悅坊」,這個項目在二零一五年十月進㣔,獲投資者以八億港元承接,基金公司能持有三年時間,從帳面上來看,獲利超過二億港元以上。此外,基金公司在二零一三年的時候,用大約九億港元買入建大工業大廈,並且同樣進行翻新及改建,成為今時今日的Koho商業大厦,之後又在二零一四出售給新世界,估算涉及十六億港元,。

除了對物業本身價值和增值了解清楚,物業本身的定位也同樣非常重要。

筆者的見解是投資地産,其物業一定要有增值潛力,只要看清心宜物業的增值,何時何地都是投資機會。至於物業是否成功增值,就必定要有租客支持,投資物業一定要由租戶角度出發,大多數人投資物業時,都只考慮到物業外觀是否吸引,但往往這點是租戶所不重視的環節,租戶只留意是否商合營商。

物業的定位非常重要,例子有上述提到早前友人購入荃灣豪華廣場,雖然它本身不是高級商業大厦,但它附近設有街市,所以可以將物業地面一層租給超市經營,而上層租戶就可以走多元化路線,主要為荃灣地區居民提供理想和吸引的消費環境。若果謬然改變物業本身固地的定位很重要,反而會令它的吸引力大減,從而減少租客租用。例如基金公司-鵬里基金在二零一五年成立了fund 2,同年先後收購了盈暉臺商場和炳富商業中心,同時在新加坡買入員工宿舍,整個計劃集資約四億美元,但到現時為止使用率仍不足一半,可見物業本身的地位是不易變動。

另外,想投資地産炒樓穏獲利潤,筆者認長綫投物業的回報率較短綫投資物業為高。例如以宏基地產為例,它們在九龍灣和牛頭角長註多年,現時為止公司旗下有三間分行。但其負責人指出因為政策不利地產代理經營,由原來的五間分行縮減至現時的三間分行,主要業務均由家族成員負責打理。

除了投商厦和住宅外,投資舖位也是近年十分流行,而九龍城區最激烈,若長綫持有至今。例如在二零零五年以一百萬港元買入九龍城賈炳達道六十七號地下B舖位,現時市值就達到一千二百多萬港元,所以物業長綫投資,其回報往往比短綫為高。

相關資訊: 投資地產, 炒樓



名字: Louis Cheung
暱稱: 炒樓大王
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