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【地產智識庫】同樣指數都是100點,究竟反映現今樓價貴或平? 2015年01月21日

作者: 搵屋易


自從二零一一年六月十日,中原公布「中原城市領先指數」約100.8點高位以後,該指數在99點之間出入。香港各地產代理集團都高層一致認為,即使指數同樣開出100點,考慮到折舊因素的調整,現時的樓價相對於一九九七年時為高。有美聯高層說如計算樓齡折舊的話,樓價會比一九九七年再高出約百份之三十五左右。同樣,有中原大股東以類似的推論計算出實況樓價約高出兩成左右。相信如加入貨幣購買力下跌及港元貶值為考慮因素,又將會推出不一致的結論。 支付能力又是另一種量度樓價的分析指標,在香港地產商常使用的「供款負擔百份比」,而內地房地產評論者常使用的「房價收入比」。我們又對此作出計算:根據香港統計處的「綜合住户統計調查按季統計報告」,在二零一一年第一季私人物業住户每月收入的中位數為26400元;另根據香港土地註冊處統計,在二零一一年一月至三月份有約28500單,住宅成交總值約為1300億元,平均每宗成價456萬;「房價收入比」為14.1。二零一零年第四季的數字計算出為是14.9,比二零一一年高出0.8個百份比,因每月收入中位數由兩年前的25000元調升至26400元。至於「供款負擔比率」,可以到各大地產網站查看相關報告。但其實以上兩個比率指標都會受到特定變數影響,如樓宇面積、樓盤呎價、物業質素、銀行按揭數值、成數及利率、整體樓市經濟等等…因此此兩項指標反映出的可靠程度是不會太高。 最後,如站在投資的角度作分析,「租金樓價比率」及「物業回報率」會是一個不錯的指標。首先,「租金樓價比率」是計算樓價與租金之間的比較,如試用美聯物業網上的平均樓價及租金數值,一九九七年年中的平均樓價約6208元,而平均租金約20.50元,租金樓價比率是4.0個百份比;二零一一年年中的平均樓價5972元,而平均租金20.41元,租金樓價比率為4.1個百份比。 而「物業回報率」在香港差餉物業估價署中可以查閱到,一九九七年的物業回報率為3.6至3.7%,現今是3.2至3.3%,這指出租金上升的幅度已趕不及樓價。個人認為以現今的「租金樓價比率」或「物業回報率」分析,樓市推測會長期處於一個偏高水位。



 




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